あなたは新築マンション購入後の固定費って理解されていますか?新築マンション購入時に、購入後の月々の支払を試算していますよね。でもその費用って実際に即した金額なんでしょうか。
購入時の試算に入れ忘れていて後で支払い金が多くなりすぎて、困窮するという話も多数あります。
この記事では以下の様なお悩みを解決していきます。
この金額なら支払していけそうだわ。
この記事ではこの様なお悩みを解決していきます。
- 新築マンション購入時に月々に支払計画を頂いたけど、信用しても大丈夫?
- マンションの管理に支払う管理費っていくらくらい?
ここで少し、私の紹介をさせてください。
どんぐり所長
- 国家資格 1級建築施工管理技士
- マンション大規模修繕工事 現場所長
- マンションに携わり18年
- 経済的自由を目指し、節約・副業・投資を実践
- 副業として4つのブログサイトを運営
- X(旧twitter) フォロワー7,700人
マンションに15年携わる中で、管理費や修繕積立金についてのお声も聞いてきました。
この記事を最後まで読めば、支払の必要のある内容が全てわかるようになっていますので最後まで読んで行って下さいね。
【結論】新築購入時の支払い試算はその通りにならない
新築マンション購入時に不動産業者から、お部屋の代金やローン計画、入居後に掛かる費用等を試算した計画票を頂くと思います。
「ふむふむ…これならなんとか月々の支払いけそうだぞ。」そう考えて新築マンションの契約へ進む人が多いのではないでしょうか。
しかし、この試算。本当に信じていいのでしょうか。答えは「NO」です。不動産業者の声をそのまま簡単に受け取ってはいけません。
入居後毎月支払っていくことになる、「管理費」、「修繕積立金」これらは、数年後にほぼ確実に値上がりします。値上りする事がダメという訳ではありません。それは、必要だから上がるのです。
問題は、不動産業者が出してきた試算を信用するなという所です。ぶっちゃけ彼らは売れてしまえば、後の事はどうでもいいのです。「管理費」、「修繕積立金」については将来値上りする事を見込んで計画を立てておくことが必要です。
購入後に支払う費用
ではここで、購入後に支払う必要のある費用をまとめておきましょう。ここではマンションの購入に関わる物だけに絞ります。電気代や水道代などの公共料金や通信費等は除外して考えていきます。
費用 | 内容 |
---|---|
マンション購入費 | 月々支払うお部屋の代金。ローン代金 |
管理費 | マンション自体を管理してもらう為に支払う費用 |
修繕積立金 | 約12年に1度行われる大規模修繕工事の為の積立金 |
駐車場代 | 自家用車を駐車する為の駐車場代 |
固定資産税 | 土地や建物などの固定資産を所有していると課される税金 固定資産の所在地の市町村が課税 |
都市計画税 | 市街化区域にある土地や建物に対して課税される 市街化区域外にある場合は都市計画税はかからない |
ここからは個々の内容について説明していきます。
マンション購入費
マンションの購入費。ここは皆さん大丈夫でしょう。と、いうのもほとんどの人がここしか見ていません。将来の支払が大丈夫かどうかを、購入費だけで計画してしまうと足りなくなりのは当たり前です。
以降の項目もしっかりと計画にいれて計画する事が必須となります。
購入費以外の固定費もすべて計画にいれよう!
管理費
管理費とは日頃の建物のメンテナンスをあなたに代わって行ってもらう為の費用です。
戸建てはあなた自身で建物を管理していかないといけませんが、マンションの場合は「管理会社」が変りにマンションの維持管理を行ってくれます。
管理会社
管理組合から業務委託を受けてマンションの維持管理を行う会社。日頃の清掃、電気施設のチェックなどのメンテナンスや、トラブルへの対応などに対応する。長期修繕計画の策定は予算の管理まで行う事が多い。
管理組合
区分所有建物にて、区分所有者が建物および敷地の管理を行なうために区分所有法に基づいて結成する団体の事。
管理費として管理組合が集めた資金で管理会社に管理業務を委託します。
一戸建てでは自身で管理してメンテナンスを行っていきますが、マンションの場合は管理会社が全てやってくれますので、あなたはお部屋だけに集中する事ができます。
管理費については、新築時から高めに設定されている場合が多いです。と、いうのも新築時から管理に入る管理会社は決まっており、初めから潤沢な管理費を設定しておいた方が円滑に進められる事が多いからです。
管理費については、実際に必要な金額なのか、後に管理組合で精査し適正な管理費に修正します。相場は1万円から2万円程度。温泉・浴場・プール・フィットネスなど施設が多いほど高額になります。
修繕積立金
マンションの修繕積立金は、共用部分や設備の修繕や更新に必要な資金を、分譲された全ての部屋のオーナーが分担して積み立てる制度です。日本では、分譲マンションにおいては、建物の管理や修繕の責任は管理組合に委ねられています。管理組合は、修繕の必要性や費用を評価し、修繕積立金を定期的に集めることで、将来的な修繕に備えることができます。
具体的には、管理組合は、建物の診断や点検を定期的に行い、修繕が必要な箇所や時期を把握します。そして、修繕が必要とされる箇所や設備の更新に必要な費用を算出し、マンションのオーナーに修繕積立金を集めます。この修繕積立金は、オーナーの所有する部屋の面積に応じて分担され、一定期間ごとに分割して支払うことが一般的です。
修繕積立金は、将来の修繕や更新に備えるために積み立てられるため、管理組合は積立金を適切に運用することが求められます。積立金の運用方法については、金融商品や投資信託、定期預金など様々な方法がありますが、適切なリスク管理を行い、将来の修繕に備えるための資金を確保することが重要です。
修繕積立金は、マンションの管理において欠かせない資金であり、適切に積み立てられることで、マンションの長期的な維持管理や住民の安心・安全を確保することができます。
修繕積立金については、新築時に相当低く設定されています。新築時に試算する月々の支払計画を低く抑える為で、数年後に管理組合が第一回の大規模修繕工事代金が足りているか確認する時に、予算が足りていない事が発覚し、修繕積立金の増額が協議されます。
詳しい記事はコチラをどうぞ➤➤➤【新築マンション購入後】修繕積立金は必ず上がる
修繕積立金は必ず上がると知っておくことが大事。値上っても大丈夫なように計画しておきましょう。
大規模修繕工事とは
マンションでは約10~12年に一度、資産価値や躯体維持の観点から大規模修繕工事を行う事が望ましいとの指針に従い、大規模修繕工事が行われます。
マンション大規模修繕工事は、マンションの共用部分や設備の修繕や更新を行うために実施される工事です。マンションの管理組合が、定期的に行う建物の点検や診断に基づいて、修繕が必要とされる箇所や設備を把握し、必要な費用を算出します。そして、修繕に必要な費用を補充するために、修繕積立金や借入金を活用して、大規模修繕工事を実施します。
大規模修繕工事の内容は、マンションによって異なりますが、以下のような工事が一般的に行われます。
- 屋上防水工事:屋上の防水層の補修や更新を行います。
- 外壁塗装工事:外壁の塗装や補修を行います。
- エレベーター更新工事:古くなったエレベーターの更新を行います。
- 雨水・排水設備の更新工事:排水管や雨水管の補修や更新を行います。
- 外部設備の更新工事:ベランダ手すりや駐車場の改修などを行います。
- 内部設備の更新工事:共用部分の配管や機器などの更新を行います。
大規模修繕工事は、マンションに住む住民にとっては、一時的に騒音や振動、通行の制限などが発生することがあります。また、工期も長期にわたるため、住民は一時的に他の場所で生活する必要がある場合があります。
そのため、大規模修繕工事は、工事の内容や予定工期などを事前に住民に周知し、住民の理解と協力を得ることが重要です。また、工事期間中は、住民の安全と生活環境を確保するため、工事の進捗状況を定期的に報告し、問題が発生した場合には迅速な対応を行うことが求められます。
大規模修繕工事は、マンションの長期的な維持管理に欠かせないものであり、住民の安全と快適な生活を確保するためには、適切な計画と実行が必要です。
駐車場代
意外と忘れがちなのが駐車場代です。マンションには駐車場が用意されていますが、タダではありません。これも固定費として計画に入れておきましょう。
また、駐車場の形状によっては、駐車場以外に駐車場自体の修繕積立金が別で徴収されるマンションもありますので注意しましょう。
駐車場の詳しい記事はコチラ➤➤➤【マンション購入】駐車場の管理費が少ない物件を選べ
駅近でマイカーレスの生活が固定費も減って素敵ですね!
固定資産税
忘れがちなのが固定資産税です。
固定資産税
土地や建物を所有している人に対して課される地方税。1月1日現在、土地・建物の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人に課される。
納期は6月、9月、12月、2月の年4回。
納付金額は固定資産税評価額×税率1.4%(標準税率)
固定資産税とは、不動産や建物などの固定資産に対して課税される税金です。固定資産税は、不動産の所有者に課税されるため、不動産を所有する全ての人にとって重要な税金となります。以下に固定資産税について詳しく説明します。
● 固定資産税の課税対象 固定資産税は、土地や建物などの不動産資産に対して課税されます。課税対象は、個人が所有する自宅やアパート、一般企業の事務所や工場、農地、林地など幅広い不動産に及びます。ただし、一定の条件を満たす場合には免除されることがあります。
● 固定資産税の計算方法 固定資産税は、不動産の所在地の市町村によって税率が異なります。税率は、市町村が定める税率と国が定める国税率の2種類があります。また、課税対象の不動産の評価額に応じて課税されます。評価額は、公示価格や実勢価格などの基準を用いて算出されます。
固定資産税の税率は、課税対象の不動産の用途によって異なります。住宅用の不動産は、比較的低い税率で課税されますが、商業用や工業用の不動産は高い税率で課税されます。
● 固定資産税の納税期限 固定資産税は、一般的には毎年6月に納付期限が設定されています。ただし、市町村によっては異なる場合がありますので、納期については市町村役場に問い合わせる必要があります。
● 固定資産税の免除 固定資産税には、免除の制度があります。免除の対象には、特定の非営利活動を行う施設、耕作地、林地、生産者団体などが含まれます。また、住宅用不動産については、一定の条件を満たす場合に免除されることがあります。免除の詳細については、市町村役場に問い合わせる必要があります。
● 固定資産税の評価額の変更 固定資産税の評価額は、市町村が定める基準に基づいて算出されますが、この評価額は定期的に見直されることがあります。たとえば、不動産の価値が上昇した場合には、評価額が引き上げられることがあります。一方で、評価額が過剰に設定されている場合には、不動産の所有者が審査申請を行うことで、評価額の引き下げを求めることができます。
● 固定資産税の節税対策 固定資産税は、不動産の所有者にとっては重要な税金ですが、節税対策の余地もあります。たとえば、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合には、ローンの金利や元金返済額が固定資産税の控除対象になることがあります。また、不動産を貸し出して収入を得る場合には、その収入を経費に充てることができます。
以上が、固定資産税についての詳細な説明となります。不動産を所有する人にとっては、この税金をきちんと理解し、納付期限を守って納税することが大切です。また、節税対策についても適切に取り組んでいくことで、不動産を所有するコストを削減することができます。
年4回納付ですが、月換算で1万円オーバーの方が多いですね。
都市計画税
さらに忘れがちなのが都市計画税です。
都市計画税とは、都市計画に基づく都市開発を促進するための税金です。都市計画税は、土地所有者が所有する土地に対して課税され、土地の利用に応じた税率が設定されます。都市計画税の目的は、都市開発に必要な資金を調達し、都市計画に基づいた適切な土地利用を促進することです。
都市計画税の税率は、土地の利用目的に応じて異なります。例えば、住宅用地の場合は、税率が低く設定されていますが、商業用地や工業用地の場合は、高い税率が設定されています。また、都市計画税は、土地の評価額に基づいて計算されます。土地の評価額は、土地の実勢価格や公示価格を基に評価され、税率とともに都市計画税額が計算されます。
都市計画税は、自治体が課税権限を持っており、都市計画税の税率や税額は、自治体によって異なります。また、都市計画税は、都市開発に必要な財源を確保するために重要な税金であるため、自治体によっては、都市計画税を免除することができない場合があります。
都市計画税の納税期限は、地方自治体によって異なりますが、一般的には年に1回納税されます。納税方法は、銀行振り込みや現金納付などがあります。また、都市計画税は、不動産取得税や固定資産税と同様に、国税庁の管轄であるため、納税に関する手続きや問い合わせは、国税庁や地方税務署に行うことができます。
都市警戒税
市街化区域内の不動産にかかる地方税。市街化区域外は支払う必要が無い。
納期は6月、9月、12月、2月の年4回。
納付金額は固定資産税評価額×税率0.3%
年4回納付で1回あたり1万円くらいの方が多いですね。
【改善案】契約前にすべての固定費を洗い出せ
支払う金額が多い、修繕積立金は増額する。だから新築マンションは買わない方が良い?
いえ、資産価値が落ちやすい事やこのあたりの固定費の事などしっかりと納得して買われる方は問題ありません。しかし、このあたりを納得せずに購入し、後で返済に困る方が後を絶ちません。
購入前にすべての固定費を洗い出して返済計画を建てる事が必須です。
購入費 | マンションの支払はこれだけではない 支払限度ギリギリに設定しない |
管理費 | 初めから高めに設定されている事が多い。 福利施設が多数あると、将来維持のための費用で増額する。 |
修繕積立金 | 新築時の想定は甘い(というか意図的に)低く設定されている。 第一回の大規模修繕工事の為に試算が行われる時期までは誰も気づかない。 管理組合が試算した時点で積立金が足りないのが発覚し増額検討に入る。 新築時の設定金額の1.5倍くらいになっても払えるように計画しておく。 |
駐車場費 | 月々の駐車場代。安さに惹かれて機械式駐車場を選択すると、日々使いに不満がでてくるかも。 また、駐車場等やタワーの場合、駐車場自体の修繕積立金が別で徴収される場合も。 自動車を持たない選択も視野に入れる。 |
固定資産税 | 月々1~2万円程度。 支払計画に必ずいれておく。 |
都市計画税 | 月々3~5千円程度。 まずは、市街化区域なのかどうなのかを確認しておく事。 |
購入後にかかる費用=固定費を把握する
あなたの支払計画にこの6選入っていましたでしょうか。この6つ以外にも生活の為の固定費が入ってきます。主な固定費を振り返っておきましょう。
住宅費 | 今回お話しした住宅に関わる費用 |
光熱費 | 電気・ガス・水道代 |
通信費 | 電話・インターネット・携帯電話費・光テレビなど |
教育費 | お子様の保育料や授業料など |
保険 | 生命保険・医療保険・火災保険・自動車保険など |
税金 | 所得税、住民税、年金保険料、健康保険など |
ほかにも沢山の固定費がでてきます。全てを忘れなく計画する事で将来困る可能性が減りますので、新築マンションを購入する時点で必ず試算しておきましょう。
固定費については、支払わなくてよい物やお得にする方法などもあります。姉妹サイトの方で詳しく説明している記事がありますのであわせてお読みください。➤➤➤人生を豊かにする5つの力【お金の勉強】
では、またっ!