ブロフラはイギリス英語 "Block of Flats"の略称です

【新築マンション購入】購入後修繕積立金は必ず上がる【固定費を把握】

新築マンションを購入する際、当然の様に将来の支払計画を立てますよね。

その支払計画の基は新築時の不動産業者の担当者から出された資料でしょう。

しかし、その資料に記されている金額は正しいのでしょうか。

ローン、運営費、修繕積立金…

これならなんとか支払していけそうだわ。

みつこさん
みつこさん

この記事ではこの様なお悩みを解決していきます。

  • 支払えるならギリギリで購入してもよい?
  • 新築時の支払試算は変わらない?

ここで少し私の紹介をさせてください。

どんぐり
どんぐり

こんにちは、どんぐりと申します。

  • 国家資格 1級建築施工管理技士
  • マンション大規模修繕工事 現場所長
  • マンションに携わり15年
  • 経済的自由を目指し、節約・副業・投資を実践
  • 副業として2つのブログサイトを運営
  • twitter フォロワー1200人以上

マンションに携わり15年以上の私が、修繕積立金が上がるりゆうについて解説していきますので最後まで読んでいってくださいね。

目次

【結論】修繕積立金は上がる

新築当初に試算した修繕積立金は、ほぼ必ず上がります。

また福利施設が多い場合は後々修理費や維持修繕費に予想以上にお金がかかり、管理費が上がる可能性があります。

マンション購入後にかかる固定費

購入後にかかる主な固定費はこちら

固定費金額の目安
マンション購入費の月々返済額購入物件による
管理費月々8,000円~20,000円程度
部屋の大きさや施設による
修繕積立金月々6,000円~18,000円
マンションの構造や経年数による
駐車場代月々8,000円~20,000円程度
マンションの立地や駐車場の形態による
火災保険契約される保険による
固定資産税毎年 土地・建物の評価額の1.4%
都市計画税毎年 土地・建物の評価額の0.3%

この中で、年々負担が増えていく物がありますのでご説明します。

管理費

管理費については、マンションの築年数が多い物件の方が負担が大きい傾向があります。

  • エレベーターなどの維持管理費、交換費
  • クリーンサービスの増員
  • 新築時の管理費の設定が低すぎた

施設の老朽化については、エレベーターや自動ドア、インターホン、ドアパッキン、廊下灯、流水施設などが含まれます。こちらについてはやはり、築30年程度を目安に検討にはいります。

流水施設に関する詳しい記事はこちら➤➤➤【噴水】流水施設のあるマンションは買いか?【滝】

クリーンサービスや清掃範囲の拡大については、新築当初想定したよりも管理状態が悪い場合にされる場合があります。

新築購入時の管理費の設定については、なるべく固定費を少なく見せて販売したい不動産業者の思惑が入っています。購入時は安く設定し、後は管理組合様が検討すればよいという流れが見て取れます。

実際、運営が始まり、予算などを算定した際に、管理費の値上げが必ず議論上に上がってきます。

  • 豪華な施設があればそれだけ維持管理費がかかる

修繕積立金

修繕積立金も経年によって金額が高くなっていく場合が多いです。

  • 建物の劣化状況が悪化していく
  • 修繕工事の工事費が年々上昇していく
  • 新築当初の修繕積立金の想定が低すぎた
  • 建物が複雑な為、足場費用が想定以上にかかる

建物の劣化状況については、年々少しずつ劣化していきますので、築年数を重ねる度に費用が高騰していく事が想定されます。

タイルの修繕についての詳しい記事はこちら➤➤➤外壁タイルはメンテナンスフリー!…ってホント!?

工事費については、国交省の仕様変更などで費用が上がったり、その時の情勢などで人件費が上がったりします。

工事費についての詳しい記事はこちら➤➤➤大規模修繕工事の施工費は年々上がっている

新築当時の修繕積立金の設定金額については、管理費と同じで、月々の負担が安くなる様に低めに設定されています。管理組合が長期修繕計画を策定後に予算が足りない事が発覚し、値上げとなる事がほとんどです。

建物の形状が複雑すぎて、足場などの組払費用が当初の想定をはるかに超えて多くかかる事が発覚する場合があります。築後10年住んでみても居住者は建築では素人さんなので気づかず、いざ大規模修繕工事を計画すると、見積金額にびっくりするパターンです。

デザイナーズマンションやお城の様に大屋根が中段にいくつもあったり、瓦屋根を使っている場合、足場費用が大きくなる場合が多いです。

どんぐり
どんぐり

奇抜なマンションほど足場代が高いと覚えておきましょう。

また、デザイナーズマンションやタワーマンションの場合、建てた会社も大規模修繕工事を想定せずに建てている場合があります。このような場合、足場費用が高騰する場合が多いです。

管理費についても、新築10年以内に必ず上がると考えておいてよいでしょう。

どんぐり
どんぐり

上がらないかもしれませんが、想定しておかないと、いざ上がった時に対応できませんからね。備えあれば患いなし!です。

駐車場代

駐車場代も上がる可能性があります!

特に機械式の駐車場の場合はメンテナンス費や交換費用もでてきますので高騰しがちです。

駐車場をタイプ別に比較した記事はこちら➤➤➤【マンション購入】駐車場の管理費が少ない物件を選べ

  • 駐車場のタイプによっては維持修繕費がかかる

管理費と修繕積立金が安いなら新築の方がお得?

修繕積立金と管理費が安いのなら、新築の方が優位では?

それはその通りなのですが、「資産価値が落ちない優良物件なら」です。

新築物件のほとんどは、鍵を受け渡されて開けた時点で20%程度価値が落ちると言われています。

いくら管理費・修繕費用が安くても、部屋自体の資産価値がそれ以上に落ちてしまうと、本末転倒ですので、価値が下がらない優良物件を買う事が必須条件となります。

資産価値に関する詳しい記事はこちら➤➤➤マンションの資産価値と使用価値

  • 管理費や修繕積立金は将来上がるが、それ以上にマンションの資産価値は落ちる

おすすめの物件

どんぐり
どんぐり

マンションの管理状態がおちついて、大規模が1回終了した築15年程度の中古マンションがおすすめ!

管理費や修繕積立金も工事を1回経験する事で大体把握できています。

1回目の工事でとんでもない費用が掛かった物件は、2回目・3回目も同様になりますので、購入を控えるようにしましょう。

どんぐり
どんぐり

では、またっ!

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駐車場のタイプ別の違いも理解しておきましょう。

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